未知の知見

前回東京都の地価公示の住宅地価格を使ってＧＷＲモデルを作ったところ、結構な高精度が出てびっくりというお話をしました。 そんなに精度が高いのならば、別のものの価格を求めて試したくなるのが世の常。 やってみました。 令和5年東京都地価調査の住宅地７５７か所の価格を、このモデルを作って予測してみました。 結果は、 x軸に7月1日時点の本当の地価調査価格、y軸がモデルから求めた予測値で、グラフにするとこんな風になります。 見た感じからすると、予測の精度はなかなかいいんじゃないの。 ただし、価格はあくまでも対数を取ったものなので、ちょっとした誤差でも普通の価格に戻すと意外に誤差が大きかったりします。 ちょっと検証してみます。 東京都地価調査の住宅地平均価格は、300,444.5円（東京の住宅地、高っけぇ！）です。これに対して平均誤差（残差）は、約5万8千円、20%近い誤差があります。 これはあくまでも平均。残差率の分布はこのようになっています。 残差率が±20％未満が約６２６か所で、全体の約８３％がここに収まっている。残差率10％未満は４３６か所で５８％になります。つまり半数以上は誤差が10％未満に収まったということ。 精度だけからするといいモデルなんだけど、一生に一度の大きな買い物を平均約20％も誤差があるモデルに任せることができるかとなると、まだまだですね。 誤差平均で5％未満が一つの目安かな。

令和5年の東京都の地価公示（島しょ部を除く）の結果を使って、地理空間加重回帰分析を試してみます。説明変数は公示のデータに含まれている面積、道路幅員、駅との距離の3つを採用し、目的変数はもちろん公示価格（対数化した価格）。 東京都の公示地はと全域にみっちり分布しております。 ところで地理空間加重回帰というのは、Geographically Weighted Regression（GWR）の日本語訳。通常の回帰分析では、ｙ＝ａｘ+ｂのパラメータである傾きａや切片ｂは一定ですが、ＧＷＲでは空間的に近い場所にある複数のｘはパラメータが類似しており、遠くにあるｘは関係が薄くなるという仮説に基づいています。 例えば道路幅が１ｍ増加したときの価格の変動率は、江東区内の住宅間ではよく似ているが、調布市とは全然異なる、みたいな感じです。 この時の「よく似ている」が当てはまる範囲を「バンド」といいます。最適なバンドもモデルが自動的に求めてくれます。 ｘ軸が本当の公示価格、ｙ軸が作ったモデルで予測した価格。赤線が近似線。 赤線上に青点が全部乗れば１００％大正解となりますが、まあ普通そんなことは起こらない。 ここまで近似すると相当精度が高いといえます。 ちなみにR2（決定係数）は0.979とものすごいものが出ました。 公示価格というのは、きれいな価格です。一般の取引では親戚なので安く売ってやったとか、隣の地面なので高くても買ったなど、いろんな個人的な事情を反映して、通常より高い安いということがあります。公示価格はこんな事情は一切ない価格ですので、こんなきれいな結果が出ました。一般の取引価格を使うと、精度はここまで上がることはないし、こんなきれいなグラフにはまずなりません。 この手法は必ずしも地理空間に限らず、例えば趣味が類似する男性あるいは女性で、所得金額が１円増加したときの消費金額の変動率を求めるなど、様々な方面で応用できるそうです。

能登半島地震で複数の孤立集落が発生しています。海岸沿いには、片側１車線ですがしっかりとした国道や県道も整備されています。 このアクセス道路が、地滑りでふさがれてしまった。集落へアクセスする道路は集落の両側にあって、災害で片側の道路が通行できなくなっても、反対側から遠回りすれば行ける．．．はずでした。 しかし、予想を超える巨大地震によって、集落の左右両側の道路が寸断されました。 この図は国立研究開発法人防災科学技術研究所が公開している「地すべり地形分布図」です。 ここから見ることができます。https://www.j-shis.bosai.go.jp/map/ 一見してわかるように門前から能登半島の先端まで、日本海に面したところに地震地すべり地形が密集しています。特に海岸沿いは、小さな扇状地を除いて全部地震地すべり地形といって過言ではない状態になっています。 内陸では新潟県上越市と同じく新潟県十日町市の間の山。ここも地震地すべり地形の密集地域といえます。 また、四国の背骨ともいえる山。ここは中央構造線断層帯の南側にあたるところにもあります。 防災科学技術研究所のこの地図は、活断層も同時に表示することができて、30年以内と50年以内の地震発生確率も見ることができます。 この地図の注書きにもありますが、ここに出てこないところでは地震地すべりの可能性がないということではありません。 石川県、新潟県、四国の例を見ましたが、この危険個所をすべて国費、県費で地すべり対策するのは不可能です。最終的には自分の身は自分で守る必要がどうしても出てきます。 今回の能登半島地震では津波が発生しました。あらゆるメディアで、高いところへの避難を呼びかけるメッセージが流れました。避難すべき場所は自治体によって指定されているとは思いますが、今一度その避難場所が地すべり地形になっていないか、確認する必要があるのかもしれません。 津波から逃げたら土砂災害にあってしまった、などとならないように。